去年以来，湖南长沙、海南万宁、云南昆明等城市优化“商改住”政策，以缓解商办市场的高库存压力，并为政府和企业提供盘活存量资产的新思路。不少房企在商改住政策上尝到了甜头，如华润置地、越秀、万科等。商改住政策的放开主要源于去库存和财政压力，通过土地调规和存量改建两种模式实施。然而，存量商改住面临审批流程复杂和成本更高的困难，需要政府和房企共同发力。成功案例多具备政府大力支持和项目地段优质的特点。

具体来看，土地调规适用于尚未开发的土地，通过改变土地性质实现溢价；存量改建则适用于正在开发的存量物业，需补缴费用和增加配套设施。政府支持力度和项目地段优势是推进商改住成功的关键因素。