购买中海麓山境商品房时，合同约定的房屋建筑面积为125.82平方米，但不动产登记的产权面积（实际面积）为125.44平方米。近日，长沙的罗女士因房屋面积少了0.38平方米起诉了开发商长沙润湖置业开发有限公司，请求开发商退房款及装修款差价共5000余元。

另一名业主肖先生表示，小区1802户业主的实际面积均少于建筑面积，但面积差绝对值全部卡在0.6%以内。根据合同中写约定“面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方互不补退房价款”，业主们都拿不到差价退款，这让他们质疑合同存在格式条款。

1月12日，刘先生、罗女士与开发商之间的民事诉讼在长沙市望城区人民法院开庭。原被告双方对于“是否应退装修差价”“合同中是否存在格式条款”等作出陈述与辩论。目前，业主们还在等待庭审结果。

房子实际面积比合同约定面积少，却拿不到差价退款？

“我是2021年6月份买的中海麓山境的房子，2023年上半年，我们的房产证出来之后，发现房屋的实际面积和我们之前合同约定的面积有出入。”肖先生是中海麓山境的一名业主，他购买的商品房在《买卖合同》中约定的面积为102.94平方米，实际面积只有102.68平方米，少了0.26平方米。

小区业主罗女士也有同样情况。她购买的商品房，在《买卖合同》中约定的建筑面积为125.82平方米，实际面积为125.44平方米，少了0.38平方米。罗女士认为，开发商的行为严重损害了业主的合法权益，应当返还商品房面积差价款4382.92元以及商品房面积差对应的装修款927.58元。

值得一提的是，《买卖合同》第二十一条关于面积确认及面积差异处理写明：面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方互不补退房价款。面积误差比的计算公式为产权登记面积与合同约定面积之差除以合同约定面积，再乘以百分之百。按这样算，肖先生的面积误差比的绝对值为0.25%，罗女士的面积误差比的绝对值为0.30%。（均精确到小数点后两位）

“我们麓山境1802户业主，全部是（实际）面积少的，没有一户是多的，且面积差绝对值全部卡在0.6%以内，我们都拿不到差价退款。”肖先生说。

庭审现场：业主认为“面积误差比小于0.6％不退差价”是格式合同

刘先生也是小区业主，他购买的房屋产权面积176.49平方米，合同约定的建筑面积176.96平方米，面积误差比的绝对值也在0.6%以内。

1月12日，刘先生、罗女士与开发商长沙润湖置业开发有限公司的民事诉讼在长沙市望城区人民法院开庭。刘先生作为原告，表示据统计，中海麓山境小区内各户房屋面积误差比绝对值均控制在0.6%以内，且各户业主的实际面积均少于《买卖合同》的约定面积；《全装修交房补充合同》未对装修款是否补退、如何补退做任何约定。

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开发商委托诉讼代理人作为被告表示，《买卖合同》是在双方自愿、公平、平等前提下的真实意思表示；因是精装修房屋，不能把装修部分签订的合同单独处理；此前已判决的案件有一致约定；答辩人不可控制测绘结果；答辩人已将发票开具原告，原告已签收；从交易习惯看，微小面积补差不进行退补，也是行业的交易惯例。因此希望驳回原告的请求。

刘先生质疑开发商在合同中关于面积确认及面积差异的处理属于格式条款，“这是属于开发商事先拟定的，且在订立合同时未与购房人协商的条款，因此应属于格式条款。只要开发商拿出一户实际面积比建筑面积多的，或者说绝对差值大于0.6%的，我们就认为你这不属于格式条款。”

对此，开发商委托诉讼代理人表示，将向公司反映核实，再把相关证据提交给法庭。目前，业主们还在等待庭审结果。